Цена на вторичное жилье зависит от… Версии специалистами различных отраслей выдвигаются разные. Кто-то указывает на недоступную ипотеку, кто-то - на фондовые индексы, кто-то - на риэлтеров, кто-то – на правительство. Понимание истинных процессов стихийного рынка вторичного жилья, которое продают (!) частные собственники, а не застройщики, присуще только специалистам по недвижимости, причем тем, кто успел поработать в различные фазы развития рынка недвижимости в своем регионе. На самом деле все просто. Цены на вторичную недвижимость от частных лиц зависят от доходов населения в целом. То есть от доходов потенциальных покупателей в первую очередь и продавцов – во вторую.
… от уровня доходов покупателей
Конечно, продавцы недвижимости стараются установить цену по максимуму, но рынок недвижимости снижается, и желания продавцов лишь несколько сдерживают темп этого снижения. Как любой классический конкурентный рынок, рынок недвижимости сейчас демонстрирует полную зависимость от покупателя и его возможностей. Соответственно, в первую очередь от его доходов. Можно приводить аргументы о пожеланиях, предпочтениях и мотивах покупки, и когда речь идет о приобретении жилья, все хотят купить как можно больше, лучше, современнее. Разве не так? Но покупают то, что по карману.
Самый чувствительный сегмент, показывающий эту зависимость, как говорится, «в чистом виде» - это загородная недвижимость. Она – индикатор уровня доходов как минимум, и как максимум – возможности людей тратить деньги на что-то еще, кроме предметов насущной необходимости.
Многие потенциальные покупатели загородной недвижимости для отдыха сейчас все как один высказывают следующее мнение: поскольку в загородном доме нет насущной необходимости, с его приобретением можно повременить.
Что касается ипотеки, то она всего лишь финансовый мультипликатор или рычаг, позволяющий увеличить финансовые возможности. «Плечо» этого рычага – первоначальный взнос и уровень подтверждаемых для банка доходов. Фактически ипотека всего лишь позволяет распоряжаться большей суммой, и как финансовый механизм зависит от уровня доходов населения, так как при низких доходах невозможно ни взять, ни, тем более, выплатить ипотеку. Таким образом, ее влияние косвенно.
Это обстоятельство, конечно, умаляет значимость ипотеки лишь наполовину. Половина эта – те люди, доходы которых упали, и они даже при доступных ставках не смогут ею воспользоваться. Вторая половина – это те потребители, которые не обладают нужной суммой для покупки квартиры, но которым доступные проценты по ипотеке и большая лояльность андеррайтинга все-таки дадут возможность взять кредит. Таких, правда, сейчас тоже осталось немного. Именно на них рассчитывает рынок недвижимости при снижении ипотечных ставок. А ипотечные ставки – это, помимо стоимости капитала, еще и закладываемый банком риск неплатежей в том числе, то есть снова – зависимость от доходов.
… от уровня доходов продавцов
Во-первых, продавец после продажи чаще всего тоже что-то хочет купить или получить норму прибыли. Во-вторых, чем больше его возможности, тем меньше он будет «давиться» торгом и «тормозить рынок», понимая, что то, что он покупает – тоже дешевеет. С другой стороны, именно высокий уровень финансовых возможностей продавца и наличие у него другого жилья позволяет ему при падении цен просто снять с продажи объект или сдать его в аренду. Таких тоже мало, так как риск затягивания экономического кризиса и еще большего ухудшения личных финансовых возможностей вынуждает все-таки продать недвижимость.
Риэлтерская практика показывает, что сейчас чем более продвинут и информирован продавец, тем лучше он понимает ситуацию. Те же, кто не утруждает себя пониманием, надолго застряли на уровне желания за свою типовую квартиру получить цену уже давно нереальную для рынка.
Статистика
Последние годы как нельзя лучше демонстрируют зависимость цены от доходов. Зависимость запаздывающую. Ее «нелинейность» определяется доступной ипотекой. Чем ниже ставка, тем сильнее экспонента роста. Когда же ипотеки нет, то зависимость явная и прямая, как, например, сейчас. Вот как условно можно описать эту зависимость для рынка «обычного» жилья (речь не идет об элитном сегменте):
Цена = условный уровень доходов × ( ставка ипотеки+1) доля первоначального взноса
Зависимость эта запаздывающая, так как сделки с недвижимостью растянуты во времени, во-первых, из-за длительного выбора, во-вторых, из-за долгих финансовых процедур, в том числе оформления ипотеки, в-третьих, из-за привязки к личным жизненным событиям, например, возможности ремонта и переезда. В результате рынок недвижимости не сразу ощутил и, самое главное, понял, насколько эта зависимость однозначная и определяющая. Да и существующие у людей сбережения и надежды на скорое окончание экономических проблем отсрочили понимание.
В настоящий момент становится очевидным еще одно обстоятельство, которое в том же ключе определяет и определит зависимость цен на недвижимость от уровня доходов. При выходе экономики из кризиса повышение уровня дохода населения будет запаздывающим явлением. Насколько – определит менталитет работодателей. Соответственно, и роста цен на недвижимость пока ожидать не стоит.
Ткаченко К.В.
По материалам www.volga-info.ru
