Текст: Ксения Брагина
Что делать с квартирой при переезде в другой город? Как безопасно и наименее хлопотно сдать ее в аренду в ваше отсутствие? Для этого в законодательстве предусмотрена специальная услуга – доверительное управление недвижимостью. Работает ли она в Новосибирске, разбирался портал Reforum.
Радужные перспективы
Мы уже рассказывали о возможности заключить договор, согласно которому одна сторона передает другой стороне на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в ее интересах.
Стоит уточнить, что передаются не права на саму собственность, а лишь права на управление ею. В итоге, перед собственником открывается неплохая перспектива: не переживать за свою квартиру и сохранность вещей в ней, не тратить нервы, а просто смотреть, как на счет капают арендные деньги за вычетом вознаграждения управляющего. Но все не так просто.
Как на практике
Услуга доверительного управления очень успешно работает в Европе, где существуют специальные компании, занимающиеся сдачей квартир внаем. И в США, по данным Kirsanova Realty, 90% желающих сдать свою недвижимость в аренду обращаются к управляющей компании по доверительному управлению квартирами, а не занимаются этим самостоятельно. Такие обычно компании берут 10% от стоимости годовой аренды квартиры.
До России эта тенденция начала доходить только сейчас. Даже в Москве в доверительное управление сейчас попадают не более 10% сдаваемых квартир.
- Как все происходит? К нам приходит клиент, мы заключаем договор поручения, заверенный нотариально. Оплата составляет 10% ежемесячно от суммы аренды квартиры. Мы не только ищем арендаторов и следим за своевременной оплатой, но и наблюдаем за сохранностью имущества. Для этого мы берем гарантийный платеж у арендатора, периодически лично проверяем состояние квартиры, - рассказывает управляющий недвижимостью агентства «Миан24» Андрей Будник.
По его словам, спрос на услугу остается устойчивым у людей, переехавших за границу или живущих в других городах.
Похожие технологии используются и в Санкт-Петербурге.
Как отметила руководитель отдела аренды агентства недвижимости «Юрист» Марина Куткусова, одной квартирой занимаются два-три сотрудника, которые два раза в месяц посещают квартиру и снимают показание счетчиков, заодно осуществляет проверку. Для обеспечения сохранности имущества составляется опись и берется залог.
- Главными нашими клиентами являются военные, которые получили тут квартиры, но служат сейчас в других регионах, - говорит эксперт. – Остальные – это люди с ограниченными физическими возможностями, временные эмигранты и люди, инвестирующие в недвижимость.
Спрос и предложение
Эксперты предполагают, что спрос на эту услугу будет расти, поскольку и владельцы недвижимости, и квартиросъемщики уже начали оценивать ее преимущества в Москве и Санкт-Петербурге. Значит, можно полагать, что скоро то же самое произойдет и с сибирской столицей при условии, что появятся компании, специализирующиеся именно на ней.
Сейчас же, как показал мониторинг предложений по Новосибирску, такая услуга хоть и существует, но существует зачастую лишь формально. Вроде как предложение есть, но спроса нет. Занимаются этим в основном крупные агентства недвижимости в придачу к основным услугам. Как рассказала бывшая сотрудница одного из новосибирских агентств, за все время не поступило не одного обращения, несмотря на обширное информирование.
- Спрос на подобную услугу в Новосибирске можно назвать единичным, - согласен руководитель филиала АН «Жилфонд» Алексей Малов. - Услуга востребована в основном у людей, которые сдают недвижимость в Новосибирске, а сами проживают в другом городе, в другой стране или находятся в долгосрочных командировках и не могут оперативно реагировать на изменяющиеся условия.
Так почему же люди не желают воспользоваться этим выгодным предложением в других ситуациях? Многие эксперты связывают это с тем, что рынок аренды жилья в Новосибирске еще не готов к этому, не выработана культура.
Во-первых, не все хотят переплачивать своему «управленцу» и предпочитают при отъезде в другой город пользоваться услугами знакомых. Более того, даже профессионалы рынка недвижимости, которые предлагают такие услуги, советуют использовать доверительное управление только как крайний вариант, а сначала попытаться через друзей и родственников.
Во-вторых, в народе еще не сформировалось доверия к риэлторам в целом. При нашем менталитете пока принято относится к недвижимости не как к источнику дохода, а как к чему-то родному, а потому кажется, что заниматься квартирой самостоятельно, не привлекая чужих людей, менее рискованно.
Технология «Договоримся»
Небольшой спрос, который наблюдается сейчас, ведет к тому, что даже при наличии услуги могут быть непроработаны технологии исполнения. Обычно агентство может гарантировать то, что квартира не будет простаивать и вовремя оплачиваться, но вот сохранность имущества остается на совести конкретного исполнителя, с которым необходимо договариваться индивидуально.
Как отметила в беседе с корреспондентом Reforum PR-менеджер компании АН «Сибакадемстрой Недвижимость» Наталья Мжельская, услуги доверительного управления у агентства нигде не указаны и предоставляются в единичных случаях. Например, когда клиент совершил сделку покупки квартиры, которая предназначается для сдачи, а после договорился напрямую с риэлтором.
К кому обратиться в Новосибирске?
Тем не менее, несмотря на отсутствие культуры рынка аренды, предложение начинает формироваться. В «Центральном Агентстве Недвижимости» о такой услуге довольно подробно сообщает сайт. После звонка в агентство выяснилось, что она действительно существует и даже на нее есть свой спрос. Причем потребителями ее являются не только те, кто переехал в другой город, но и новосибирцы, которые не хотят тратить свое время.
Как отметил координатор отдела аренды «Центрального Агентства Недвижимости», для этого составляется нотариально заверенный договор агентирования, заключаемый на 11 месяцев, согласно которому агент несет ответственность за то, что в квартире всегда будут арендаторы, будут оплачиваться коммунальные услуги, а деньги оперативно высылаться арендодателю. За это мы берем 20% от стоимости аренды квартиры или 25%, если оплата коммунальных услуг производится агентством.
Что касается сохранности имущества и периодической «проверки» жилья, на что так рассчитывают потенциальные клиенты, то здесь необходима личная договоренность с риэлтором, поскольку обычно проживающие в квартире просто приносят деньги в офис агентства, и на этом все заканчивается. С неуверенностью и недоверием специалисты предлагаются бороться оставлением доверенности на имя кого-то из знакомых, если они есть. В таком случае они смогут изредка приходить в квартиру и проверять, все ли в порядке.
Подобная услуга предоставляется и агентством недвижимости «Жилфонд». - Мы заключаем договор на представление их интересов. В этом случае агентство берет на себя все заботы по недвижимости: поиск нанимателя, регулярная оплата, порядок в помещении и т.п. Стоимость такой услуги – 20% от стоимости аренды. Безусловно, все стороны заинтересованы в том, чтобы недвижимость не простаивала в ожидании нанимателя. При условии адекватной рынку стоимости время экспозиции практически любого объекта, особенно если речь идет о жилой недвижимости, составляет порядка календарной недели. Что касается поддержания порядка и решение вопросов со своевременной оплатой, то эти заботы мы, безусловно, берем на себя, - рассказывает руководитель филиала АН «Жилфонд» Алексей Малов.
Ответ народа
Таким образом, доверительное управление постепенно занимает свою нишу, но очень и очень медленно. Однако общение с потенциальными клиентами показало, что люди готовы пойти на это при должной прозрачности документов.
- Если агентство полностью выполнит свои обязательства, то меня вполне устроит 20% агенту, - говорит владелец трехкомнатной квартиры в Новосибирске. - Точнее, агент должен сам определить, сколько они готовы выплачивать владельцу, а уж мое дело – соглашаться или нет. Мне кажется, если я сдаю свою квартиру в аренду за фиксированную плату в месяц, то неважно, за сколько сдает ее в субаренду само агентство. Надеюсь, что рынок Новосибирска готовится к тому, чтобы переходить на новый уровень предоставления услуг. Успех в данной сфере будет зависеть от компаний, которые возьмут на себя ответственность быть первооткрывателями.
