С другой стороны, даже самый дорогой подарок может оказаться не столь приятным, как это показалось на первый взгляд. Что же такое дар применительно к рынку недвижимости?
Что и кто может дарить?
Статья 572 Гражданского Кодекса (ГК) определяет дарение как сделку, при которой одна сторона передает или обязуется безвозмездно передать что-либо другой. Кстати, это «что-либо» вовсе не обязательно должно быть материальным: например, можно подарить и «освобождение от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом». Выражаясь проще, простить кому-то долг или обязаться выплатить за него долг третьему лицу.
Что касается дарения недвижимости, то этот договор обязательно заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации – точно так же, как и все прочие сделки (купли-продажи, мены и т.п.).
Закон вводит и достаточно большое количество ограничений на дарение:
- запрещаются дары от имени малолетних (не достигших 14 лет) детей, от имени недееспособных;
- граждане, находящиеся на лечении или содержании в лечебных, воспитательных учреждениях или учреждениях социальной защиты, не вправе одаривать работников этих учреждений и членов их семей;
- запрещено делать подарки государственным и муниципальным служащим в связи с их должностным положением;
- запрещен договор дарения, предусматривающий передать дар после смерти дарителя – такие сделки следует оформлять завещанием.
Есть еще несколько важных штрихов. Договор дарения обязательно должен указывать все параметры дара – применительно к недвижимости это означает адрес, общую и жилую площадь и т.д. Формулировки вроде «дарю все мое имущество» недопустимы. Возможен дар с определенным условием: скажем, родители обязуются подарить сыну квартиру только в том случае, если он, наконец, женится или закончит университет.
И вероятно, самое главное. Дарение – это безвозмездная сделка. Если будет доказано, что за квартиру даритель получил, например, деньги – договор будет считаться недействительным.
Нагрузка к дару
Принимая подаренное недвижимое имущество, одаряемый получает вместе с ним и то, что в законах называется «бременем содержания» - обязанность платить квартплату, коммунальные платежи, налог на имущество и т.п. Кроме этого, законодательство рассматривает получение имущества как доход, с которого одаряемый обязан заплатить налог на доходы физических лиц. Исключения сделаны только для тех случаев, когда даритель и одаряемый являются членами одной семьи и/или близкими родственниками. Таковыми признаются супруги, родители и дети (в том числе усыновленные), дедушки, бабушки и внуки, полнородные и неполнородные братья и сестры. Все прочие варианты родственных связей «льготными» в плане налогообложения не считаются.
Передумать сложно
Часто бывает так, что подаривший по-прежнему считает имущество «своим» и уверен, что в случае необходимости может все «переиграть назад». Увы, это не так: расторгнуть сделку дарения, конечно, можно, но только через суд и в строго оговоренных законом случаях.
Во-первых, это традиционные для всех операций с недвижимостью ситуации, когда бывший собственник находился в невменяемом состоянии или был ранее признан судом ограниченно дееспособным. Расторгнуть сделку дарения можно, если она была совершена под влиянием угроз или насилия.
Во-вторых, можно отменить дарение, если оно было совершено юридическим лицом или частным предпринимателем в течение шести месяцев, предшествовавших объявлению о банкротстве. Еще вариант – когда даритель переживает одариваемого, но при условии, что этот пункт включен в текст договора дарения.
Все варианты отмены дарения имеют существенный «подводный камень»: если подаренная квартира или комната была продана третьему лицу, то возврат ее обратно дарителю уже невозможен.
«Операция прикрытия»
Специалисты знают, что дарением часто «прикрывают» возмездную сделку, т.е. куплю-продажу. Это может раскрыться в случае, если будет доказан факт передачи денег. Разбирательство обычно происходит по инициативе стороны, считающей себя пострадавшей: соседей, родственников. В этом случае вступает в действие ст. 170 ГК РФ, где говорится, что «притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна». Правда, соответствующее решение может принять только суд, и доказать там что-то очень сложно.
Помимо притворной сделки существуют еще сделки «антиобщественные» и «антигосударственные». Для того чтобы отнести сделку к последней категории, достаточно доказать, что целью «дарения» являлось сокрытие истинного размера доходов или уклонение от уплаты налогов. Если это будет доказано, то ответственность может быть не только административной, но и уголовной. Об этом совершенно четко говорится в ст. 198 Уголовного кодекса.
Дела наследственные…
Существует сфера, в которой договор дарения используется очень часто - это передача квартиры от «стариков» детям. До 2006 года наследники при принятии наследства должны были платить налог, сумма которого зависела от стоимости наследуемого имущества и часто была очень значительна. Полученное в дар также облагалось налогом.
С 1 января 2006 года законы были изменены – близкие родственники больше не платят налоги на имущество, переходящее и в порядке наследования, и в порядке дарения. Однако сделки дарения «стариков» с молодежью не отмерли за ненадобностью. Договор дарения недвижимости между близкими родственниками стал использоваться даже еще чаще. Как и раньше, эта форма избавляет детей и других родственников от юридической волокиты, связанной с оформлением наследства. А также дает возможность «старикам», предчувствующим наследственные споры, распорядиться своей недвижимостью и передать ее в собственность конкретным родственникам.
Правда, договор дарения будет признан недействительным, если в суде будет доказано, что его целью было лишение законных наследников права на обязательную долю.
Ткаченко К.В.
По материалам www.metrinfo.ru
