Государственная регистрация прав

и в то же время такой документ представляет собой результат выяснения судьбы недвижимого имущества и установления его истинного правообладателя в судебных заседаниях.

Основанием для государственной регистрации может быть только вступившее в законную силу решение суда, которое устанавливает права на недвижимость, содержит решение о государственной регистрации перехода прав на такие объекты, разрешает по существу спор о недействительных и ничтожных сделках и возврате сторон в первоначальное положение.
Для государственной регистрации могут быть также представлены и иные судебные решения, которые не устанавливают права на недвижимость, но без них оформить права на недвижимость невозможно: это решения судов об установлении юридических фактов принадлежности правоустанавливающих документов гражданину или юридическому лицу (в том случае, если, например, в правоустанавливающих документах имеются неточности в написании фамилии, имени, отчества гражданина, наименования юридического лица), решения судов об идентичности описания объектов недвижимости в случае разночтения их описания в правоустанавливающем документе и полученном техническом документе. И только решение суда об установлении юридического факта приобретательной давности в отношении недвижимого имущества может являться основанием для проведения государственной регистрации права собственности.

В каких случаях возможен отказ в регистрации?
Несмотря на то что судебное решение фактически является бесспорным документом, на основании которого осуществляется государственная регистрация прав, на практике регистрационной деятельности нередки препятствия, наличие которых не позволяет подтвердить такие права в отношении гражданина либо юридического лица или  публичного правообладателя.
Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в ст. 28 определена специфика  государственной регистрации прав на недвижимость на основании решения суда, решения арбитражного суда или третейского суда.
Таким образом, когда Вы обращаетесь с заявлением о государственной регистрации прав на основании судебного акта, права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации, в которой государственный регистратор вправе отказать по семи основаниям, обозначенным в Законе о государственной регистрации. Это  абз. 4, 6, 7, 9, 10, 11 и 12 п. 1 ст. 20 Федерального закона:
- документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства;
- лицо, выдавшее правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества;
- лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий;
- правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества;
- не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав;
- имеются противоречия между заявленными и уже зарегистрированными правами;
- осуществление государственной регистрации права собственности не допускается в соответствии с п. 5 ст. 25.2 Закона о государственной регистрации.
Таким образом, на сегодняшний день при наличии оснований для отказа, предусмотренных абз. 4, 6, 7, 9, 10, 11 и 12 п. 1 ст. 20 Закона о государственной регистрации, государственный регистратор без принятия решения о приостановлении государственной регистрации принимает решение об отказе.
На наш взгляд, это ужесточает положение лиц, которые обращаются в регистрирующий орган с соответствующими заявлениями о государственной регистрации, поскольку у таких заявителей нет дополнительного месячного срока, установленного Законом о государственной регистрации для устранения проблем, возникших при государственной регистрации на основании судебного решения. Отметим также, что сегодня государственный регистратор, в соответствии с Законом, также не вправе запросить суд о порядке исполнения судебного решения.
 Обращаем Ваше внимание, уважаемые заявители, что при обращении в регистрирующий орган с  заявлениями о государственной регистрации прав, необходимо проверить, соответствуют ли документы требованиям закона, а именно:
- устанавливает ли решение суда право на объект недвижимого имущества;
- подлежит ли это право государственной регистрации;
- содержит ли данное решение сведения, которые государственный регистратор обязан внести в Единый государственный реестр прав (далее – ЕГРП);
- вступило  ли решение суда в законную силу;
- соответствует ли решение суда форме, предъявляемой к его оформлению;
- при принятии решения о государственной регистрации по  судебному акту, отсутствуют ли основания для отказа, предусмотренные абз. 4, 6, 7 ,9, 10, 11, 12 п. 1 ст. 20 Закона о государственной регистрации;
- содержатся ли в ЕГРП записи о данном объекте недвижимого имущества.
При положительном ответе на все эти вопросы государственный регистратор принимает решение о проведении государственной регистрации права на основании судебного акта.
Ниже хотелось бы рассмотреть наиболее часто встречающиеся в регистрационной практике виды решений судов, представляемых гражданами и юридическими лицами на государственную регистрацию и проблемы, возникающие у регистрирующего органа, связанные с их исполнением.

Решения судов о признании договоров недействительными
Как правило, в случае обращения истца с требованиями о признании сделки недействительной, суды признают сделку таковой. Зачастую применение последствий недействительности сделки не заявляется  истцами в качестве исковых требований. Суд, в силу положений абз. 2 п. 2 ст. 166 ГК РФ, также не применяет последствия недействительности ничтожной сделки, поскольку это право суда, а не обязанность. Таким образом, судебное решение не содержит указаний на то, что надлежит сделать государственному регистратору с регистрационными записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Следует иметь в виду, что Закон о государственной регистрации – процедурный, и государственный регистратор не вправе выйти за рамки данного нормативного акта. Для осуществления регистрационных действий в отношении зарегистрированных прав ответчика, необходимо обратиться с соответствующим заявлением, да и само решение суда должно содержать указание на действия регистрирующего органа.
Нередки случаи, когда в ходе судебного разбирательства не были наложены обеспечительные меры и объект недвижимости мог перейти в собственность иного лица на основании гражданско-правовой сделки, мог быть разделен на несколько объектов недвижимости, в результате чего решение суда также является неисполнимым.
Участились случаи, когда в результате возврата сторон в первоначальное положение по недействительной сделке суды не устанавливают, что имущество лица, у которого права прекращаются судебным актом, арестовано в рамках обеспечения иного искового требования и данное обстоятельство в суде не рассматривалось. Поэтому при представлении в суд различных доказательств рекомендуем получать  своевременно информацию из ЕГРП для быстрого и правильного исполнения Управлением судебного акта.
На сегодняшний день  при признании сделки недействительной государственный регистратор в подраздел ЕГРП вносит лишь сведения о признании сделки недействительной. Однако в связи с тем, что не решен вопрос о регистрационных записях действующего правообладателя в ЕГРП, возможно отчуждение объекта недвижимости. Тогда долгие судебные споры приведут лишь к невозможности исполнения судебного акта регистрирующим органом и к безрезультатности действий истца, в пользу которого вынесено судебное решение.
Таким образом, регистрирующий орган предупреждает: при обращении в суд за признанием сделки недействительной, ничтожной просите о применении последствий такой сделки, заявляйте вовремя ходатайства о принятии обеспечительных мер, просите суд разъяснить действия Управления при представлении решения суда на государственную регистрацию прав.

Решения судов о признании права собственности
При принятии указанных решений существует несколько проблем.
В силу п. 1 ст. 18 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны отражать информацию, необходимую для внесения в ЕГРП. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и вид регистрируемого права. Очевидно, что к таким сведениям, согласно правилам ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок  с ним, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 года № 219, относятся сведения об объекте, сведения о субъекте–правообладателе, сведения о праве на объект.
В судебных решениях, как правило, вид права на объект формулируется исходя из норм Гражданского кодекса Российской Федерации, хотя в отдельных решениях встречается признание права без указания вида такого права, например, признается право совместной долевой собственности, признается право на долю в квартире, что соответствует комнате (в результате чего не представляется возможным определить, что подлежит государственной регистрации: право общей долевой собственности на квартиру, либо право собственности на комнату) и т.п. Нередко суды признают право в части, что также не соответствует нормам ГК РФ.
Затруднение вызывает и отражение в судебных актах сведений о правообладателе. Если исходить из требований Закона о государственной регистрации, судебный акт в отношении, например, физического лица, согласно п. 18 Правил ведения ЕГРП, должен содержать указание на Фамилию, Имя, Отчество правообладателя, дату рождения, удостоверяющий личность документ, пол, гражданство и место рождения, а также адрес постоянного места жительства или преимущественного пребывания. Однако кроме Имени правообладателя и объекта недвижимости, на который признано право, суды ничего не указывают. Аналогичная ситуация складывается при описании в судебном решении объекта недвижимости. Полагается, что оно должно соответствовать описанию, указанному в технических документах, чтобы государственный регистратор мог однозначно идентифицировать объект недвижимости.
Зачастую при вынесении судебных актов суды не только не выясняют состояние объекта на момент принятия решения (существует ли объект, видоизменен ли, либо вообще прекратил свое существование), но и выносят акты о признании прав, из которых не представляется возможным однозначно установить объект.
Следует отметить, что при признании права на объект недвижимости суды не выясняют, зарегистрировано ли оно. Бывают случаи, когда в ЕГРП зарегистрирован один правообладатель, чье право не оспаривалось, а в регистрирующий орган приходит иное лицо, за которым признано право по решению суда.
Действительно, это является не только проблемой для органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, но и для заявителя, прошедшего круги долгих судебных разбирательств.

Н.С. Ивчатова, начальник отдела правового обеспечения и судебной защиты
Управления Федеральной регистрационной службы по  Новосибирской области