Так, в январе 2009 года участок площадью 15 соток в Заельцовском районе стоил 15 млн. рублей, сегодня его цена — 8,5 млн. рублей. Разница весьма ощутима. Понятно, что изначально цена на такие объекты была неадекватно завышена. Стоимость земли в менее престижных районах области осталась на прежнем уровне.
Во время кризиса спрос на земельные участки сохранился
Зимой 2008 — 2009 количество сделок на рынке земли значительно сократилось за счёт сегмента земельных участков под комплексную жилую застройку. Спрос, а также цены на участки под индивидуальное строительство, сократились в меньшей степени и восстановились к весне.
Руководитель отдела загородной недвижимости АН «ЖИЛФОНД» Александр Зверев отметил, что «с приходом весны рынок загородной недвижимости вообще и земли в частности ощутимо активизировался. Покупатели ищут интересные предложения. Продавцы готовы торговаться. Кто хочет продать быстрее, тот продает. Кто ждет в надежде, что стоимость скорректируется, тот придерживает землю и не торопится снижать заявленную цену».
Справка: В целом существует 7 категорий земель, и у каждой из них есть свои ограничения. Жилье можно строить только на территории населенных пунктов. На земли сельхозназначения градостроительный регламент не распространяется, а изменить их статус на поселенческий по закону нельзя.
Девелоперы научились поэтапно решать этот вопрос. Первоначально они заявляют, что берут землю под овощеводство-садоводство (т.е. под дачи, которые по закону могут создаваться на сельскохозяйственных землях), а затем обращаются к чиновникам с просьбой изменить статус дач на статус поселений.
Надо отметить, что у собственника небольшого участка под индивидуальное строительство и девелопера изначально разные подходы. Девелоперы вынуждены регулировать цены в зависимости от состояния рынка. Но если дело касается личного имущества и земельных участков под индивидуальную застройку, то собственник скорее отложит продажу, чем продаст дешевле.
Цены на земельные участки и популярные пригороды
Руководитель отдела загородной недвижимости АН «ЖИЛФОНД» Светлана Прудникова отмечает, что «стоимость земельного участка в первую очередь зависит от его месторасположения, а также от социального статуса людей, проживающих в нем. В окрестностях Новосибирска есть ряд наиболее популярных направлений для строительства коттеджей в пригороде.
Самое активное строительство происходит в Новосибирском сельском районе ввиду его транспортной доступности и малой удаленности от города. Лидируют ВАСХНиЛ, Ельцовка, Обкомовские дачи в Заельцовском районе, Берег Обского моря, а также район Мочище. Продажа и покупка участков там идет очень активно. Способствует этому довольно ощутимое снижение цен на элитные участки — по некоторым объектам цена снизилась в разы. Покупатели не заставили себя долго ждать. Те участки, где цены изначально были вполне адекватны, продаются без особых проблем.
«Окончательная цена участка не зависит от его площади, - рассказывает Светлана Прудникова. - То есть не измеряется количеством соток. Два совершенно одинаковых участка по воле хозяев могут очень ощутимо отличаться по цене. Разница может достигать 1,5-2 млн. рублей. Кто хочет продать быстрее, тот торгуется и в результате продает. Но есть и такие продавцы, которые уступать не хотят в ожидании лучших времен».
В настоящее время в мочищенском направлении активно развиваются три малоэтажных поселка — Солнечный, Ключевой и Лесная поляна. В поселке Солнечный участок 10 соток стоит 2-3,5 млн. рублей, в Ключевом 8 соток — 2 млн. рублей, в Лесной поляне 15 соток — 7 млн. рублей. В этих поселках есть газ, вода, электричество и охрана. Развитие поселка Солнечный началось в 2006 году. Тогда участок в 10 соток стоил 30 тыс. рублей. За три года его цена доросла до 3 млн. Поселки Солнечный и Ключевой — это малоэтажное жилье для среднего класса. Лесную поляну можно смело относить к элитному жилью. Там стоимость коттеджей начинается от 25 млн. руб.
Чего же хочет покупатель земельного участка? Если выстроить рейтинг самого необходимого, то на первом месте будут дороги. Без них, какой бы распрекрасный участок не был, практической ценности он не имеет, потому что в определенные периоды года он будет просто не досягаем. Второе место за инженерными коммуникациями — электричеством, водой и газом. Далее в приоритетах значатся водоем и лес с грибами, ягодами и чистым воздухом. Наибольшим спросом сегодня пользуются участки, где рядом сосновый бор.
Спрос на земельные участки в городе
В Генплане Новосибирска можно увидеть, что порядка 30% территорий от общего жилищного фонда занимает индивидуальное жилье. Но свободных участков под индивидуальное строительство в городской черте уже давно нет. Коттеджная застройка в черте города идёт за счёт индивидуально-частной реконструкции Правда процесс реконструкции устаревшего частного сектора современной коттеджной застройкой идет своим чередом.
«В частном секторе в черте города - в Ленинском, Октябрьском, Дзержинском и Первомайском районах, - рассказывает риэлтер Отдела загородной недвижимости АН«ЖИЛФОНД» Сергей Жигарев, - сегодня можно приобрести участок под застройку со старым домом или после пожара всего за 600-800 тыс. руб. И это реальные предложения рынка. Правда, площадь такого участка не будет превышать 5-6 соток. Но зато радует близость городских коммуникаций. И никаких проблем с подключением возникнуть не должно».
Сезонность рынка — это миф
Многие считают, что рынок малоэтажной и загородной недвижимости подвержен сезонным колебаниям. Светлана Прудникова отмечает, что это особенно мешает продавцам — они теряют своих осенних покупателей в надежде, что весной цены взлетят. Но этого, как правило, не происходит.
Зато, вопреки мифам, зимой земля успешно продается и покупается. «Все объекты в базе у нас сфотографированы, - рассказывает Светлана Алексеевна. - Покупатель может посмотреть, как выглядит участок без снежного покрова. Кроме того, риэлтер может описать рельеф участка, указать на его особенности - достоинства. Покупать коттедж тоже лучше зимой. И продвинутые покупатели это понимают. Зима у нас длится полгода, поэтому необходимо точно знать, как будет вести себя дом в холода, насколько в нём будет тепло, сухо и комфортно. К тому же можно на месте проверить работу системы отопления. Поэтому сезонность рынка — это миф».
Лариса Сокольникова
