«Спящий» рынок
Хорошо это или плохо, что, наконец-то, после нескольких месяцев постоянного снижения цен, по данным аналитического центра агентства недвижимости DOKI, в июне стоимость аренды квартир практически перестала снижаться.
Наверное, владельцев квартир, совсем впавших в панику из-за резкого удешевления недвижимости, сдаваемой в аренду, это порадует. Арендаторов же, за последнее время привыкших тщательно выбирать подходящую квартиру, этот факт должен насторожить. Что будет дальше? Продолжится ли падение цен на сдаваемые квартиры и комнаты после некоторой остановки или, наоборот, перед осенним сезоном цены начнут подниматься? Аналитики утверждают, что пока это не ясно.
Но в июне, в отличие от апреля-мая, отрицательная динамика сохранялась только в сегменте однокомнатных квартир бизнес-класса и элитных трехкомнатных квартир. Здесь снижение арендных ставок составило 2,8 и 4,1% соответственно. В остальных сегментах снять квартиру в столице можно немного дороже, чем в мае. Цены на квартиры в разных сегментах арендного рынка выросли от 0,3 до 1,6%.
По мнению генерального директора агентства недвижимости DOKI Валерия Барнинца, в июне произошла стабилизация арендных ставок. Это было связано с уходом с рынка большинства собственников и со снижением предложения во всех сегментах. На фоне затихающей активности со стороны собственников аналогичным образом отреагировали и потенциальные арендаторы. Число запросов на аренду квартир сократилось в среднем на 17%.
То есть сейчас и арендаторы, и владельцы квартир замерли в ожидании осени, когда сезонный всплеск может подтолкнуть наверх стоимость аренды.
А может и не подтолкнуть...
На первичном или вторичном?
В июне цены на квадратные метры продолжили снижение. По данным аналитического центра GED Analytics, цены на жилье в трех крупнейших регионах России снижаются весь июнь. В Москве средняя цена предложения кв. м (в совокупности по вторичному и первичному рынкам) за неделю с 15 по 21 июня 2009 года опустилась ниже 140 тыс. рублей за кв. м. В Московской области пройдена знаменательная отметка – 60 тыс. рублей за кв. м. В Санкт-Петербурге средняя цена предложения опустилась ниже 72 тыс. рублей за кв. м. По прогнозам специалистов аналитического центра GED Analytics стоимость квадратного метра в среднем может стать меньше на треть от максимального уровня. Например, для Москвы спрогнозированный уровень «кризисных» цен находится в диапазоне 110– 120 тыс. рублей за кв. м. Таким образом, высока вероятность, что снижение цен на жилье продолжится.
Рублевые ставки падают
В июне продолжили падение плавающие процентные ставки, а также фиксированные в рублях. Произошло это закономерно – вслед за снижением Центробанком ставки рефинансирования.
По данным компании «Кредитмарт» в июне всего 17 банков, так же как в мае и апреле, предлагали ипотечные кредиты на покупку жилья на вторичном рынке. И всего 10 банков – целевые кредиты под залог имеющегося объекта недвижимости и кредиты на покупку дома с землей на вторичном рынке жилья.
В июне при кредитовании заемщиков на приобретение квартиры на вторичном рынке процентные ставки колебались от 18,42 до 20,29%. При целевом кредитовании под залог имеющегося объекта недвижимости деньги в банке заемщик мог получить под следующие проценты: от 19,85 до 21,49%.
Тем, кто взял в июне кредит на покупку дома с землей на вторичном рынке жилья, он обошелся минимально – в 18,31 и максимально – в 19,76% годовых. Среднерыночная ставка по ипотечным продуктам в июне снизилась на 0,23% и составила 19,69% (в мае – 19,92%). По сравнению с январем (18,22%) среднерыночная ставка по рублевым кредитам выросла на 1,47%.
Теперь о долларовых кредитах. В конце первого полугодия среднерыночная ставка по кредиту в долларах США при покупке квартиры на вторичном рынке составила: от 14,12 до 16,17% годовых. При целевом кредите под залог имеющегося объекта недвижимости – от 15,06 до 16,53%. При выдаче кредита на покупку дома с землей на вторичном рынке жилья – от 15,27 до 16,75%.
В то время как рублевые процентные ставки снизились по сравнению с маем, среднерыночные ставки в долларах увеличились. В абсолютном значении средняя долларовая ставка составила в июне: 15,65% (сравним: в январе – 14,49%). По сравнению с началом года рост среднерыночной ставки по долларовым кредитам составил 1,16%.
В июне процентные ставки в рублях и долларах США в предложениях с фиксированной ставкой показали разнонаправленные движения. Предложение банков по программам с плавающими процентными ставками по-прежнему остается ограниченным. За прошедший месяц среднерыночная ставка по данной категории кредитов в рублях снизилась.
В конце первого полугодия максимальное соотношение показателя кредит/залог по всем рассматриваемым ипотечным программам составило 80%, кроме кредитов под залог имеющегося объекта недвижимости, где данное соотношение составило 70%. Максимальный срок кредита по программам кредитования на приобретение квартиры на вторичном рынке составил 50 лет. По целевому кредиту под залог имеющегося объекта недвижимости можно прокредитоваться на срок до 30 лет. По кредиту на покупку дома с земельным участком – на 30 лет.
Только дома под ключ
В конце первого полугодия специалисты компании «Калинка-Риэлти» отметили сокращение платежеспособного спроса на рынке высококлассного загородного жилья в 2,5–3 раза относительно докризисного уровня. Кроме того, спросом в этом сегменте сейчас пользуются исключительно полностью построенные дома в готовых коттеджных поселках.
По словам руководителя отдела загородной недвижимости «Калинка-Риэлти» Алексея Артемьева, те поселки, где строительство не завершено, полностью выпали из спроса. Здесь застройщикам крайне трудно привлечь покупателей даже большими скидками, и они вынуждены продавать землю без подряда, что еще полгода назад было практически невозможно представить.
Сегодня 80% доли спроса приходится на дома под ключ, и дисконт по ним составляет 30–35% от докризисного уровня. Оставшиеся 20% спроса – это земля без подряда, где скидки уже могут доходить до 60–70% от прошлогодних цен.
По материалам http://www.moskv.ru
