В России государственную и муниципальную землю под строительство можно купить на аукционе. Большинство девелоперов приняли новые правила игры с энтузиазмом, считая, что с экономической точки зрения это наиболее справедливый способ получения участков под застройку. Однако аукцион всё-таки выгоден не всем, и не все могут в нём участвовать.
Отметим, что за последние несколько лет в России не раз менялись правила предоставления строительных и земельных участков. Поправки в Земельный кодекс, обязывающие распределять участки посредством открытых аукционов, были внесены 1 октября 2005 года. Обойтись без аукциона можно только в нескольких случаях. Первый – это наличие государственного либо муниципального контракта на строительство. Второй – уже имеющееся соглашение с органами власти, заключенное до 30 декабря 2004 года.
Основная проблема в том, что аукцион – дело непростое, и чиновники используют разные приемы, чтобы не допустить к нему нежелательных участников.
Преимущества аукционной системы
Согласно Земельному кодексу РФ проведение аукционов связано с предоставлением земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность без предварительного согласования места размещения объектов. К примеру, исключительно через аукционы участки предоставляются для целей жилищного строительства.
Данный способ предоставления земельных участков представляется вполне справедливым, поскольку, по идее, должен гарантировать равные и прозрачные возможности для приобретения земельных участков. Кроме того, данная система отражает развитие рыночных отношений в РФ, поскольку в ходе проведения аукциона должна быть сформирована рыночная цена на объекты недвижимости, т. е. цена на свободном конкурентном рынке, когда покупатель и продавец обладают всей полной информацией для принятия решений и действуют осмотрительно.
Помимо открытости процедуры, аукционная система имеет и другие преимущества: критерий отбора победителя по наибольшей предложенной сумме выкупа права застройки предпочтительней, чем решение членов конкурсной комиссии, принятое на основании множества критериев, часто не подлежащих формализованной оценке. Еще одним положительным моментом служит то, что на аукционы выставляются подготовленные участки, прошедшие межевание и кадастровую оценку, имеющие исходно-разрешительную документацию. Это снижает трудозатраты девелопера на этапе освоения участка и дает возможность точно рассчитать эффективность проекта в самом начале.
Ложка дегтя
Многие специалисты считают, что процедура проведения аукционов хороша только в теории. На практике она осложняется всевозможными бюрократическими согласованиями и уловками. В этом плане аукционы часто приводят к тому, что хороший участок по минимальной цене получают компании, имеющие «близкие» отношения с местной администрацией либо с органом, проводящим аукцион, поскольку они могут в этом случае непосредственно влиять на результат проведения аукциона. Например, информацию об аукционе не всегда можно найти в открытом доступе. Кроме того, может быть ограничена регистрация участников аукциона. Информация может быть напечатана не в той газете, где должна согласно законодательству, либо слишком мелким шрифтом, либо весь тираж газеты изымается в первую минуту продажи этой газеты и бесследно куда-то исчезает. С наибольшими сложностями сталкиваются участники из других регионов. Зачастую объявления об аукционах публикуются в малотиражных малоизвестных изданиях с неразвитой системой распространения.
Непросто порой и получить полную документацию по аукциону, а затем подать в сроки заявку, оформленную должным образом. Впрочем даже полная документация может не давать достаточно информации о том, сколько ресурсов потребуется потенциальному инвестору для освоения участка, какие затраты на коммуникации, дороги потребуются, что будет строиться рядом и т. п. Местным участникам рынка проще выяснить все эти нюансы, в то время как компании «со стороны» зачастую вынуждены отказываться от участия в аукционе, боясь купить «кота в мешке».
С существованием «тайных договоренностей» между компаниями и чиновниками, выдающими разрешения на строительство, законодатели пытаются бороться. Так, проводятся проверки соответствующих структур, в результате которых выясняется, сколько разрешений на застройку земельных участков было выдано органами власти без проведения аукционов.
Чтобы упорядочить процесс организации и проведения аукционов и раз и навсегда расставить в этом деле точки над «i», антимонопольщики разработали еще ряд законопроектов, которые также планируют вынести на суд депутатов Госдумы этой осенью. В первую очередь речь идет о проекте Закона о торгах, где будут детально описаны единые для всех правила проведения аукционов, а также о создании портала, куда бы выносилась информация обо всех проходящих в стране торгах по аналогии с сайтом по госзакупкам.
Пока что до массового проведения строительных аукционов, мягко говоря, далеко. Между тем на данный момент у госструктур, организующих аукционы, нет ни материальных, ни человеческих ресурсов для подготовки всех документов для площадок под массовое строительство.
Кризис всё исправит
В настоящее время аукционные продажи не столь распространены в связи с непростой экономической ситуацией, сложившейся на рынке недвижимости. Несмотря на то что стоимость объектов недвижимости упала, спрос на участки также резко снизился. Чтобы увеличить налоговые поступления, администрациям стало выгоднее предоставлять земельные участки не «карманным» фирмам, а платежеспособным компаниям в ходе открытых и прозрачных торгов. Будем надеяться, что кризис оздоровит хотя бы эту сферу экономики и земельные аукционы перестанут нести за собой шлейф скандальности.
Ткаченко К.В.
По материалам www.sob.ru
