Закон о «дачной амнистии» установил упрощенный порядок оформления в собственность некоторых видов земельных участков и строений, но далеко не все дачники и землевладельцы торопятся «узаконить» домики и участки, в первую очередь, из-за перспективы томительных сборов документов и долгих очередей. Некоторые предприимчивые сограждане нашли выход из этой ситуации. Зачем бегать и тратить свое драгоценное время на сбор документов, когда это может сделать … покупатель дачи?
Продажа неоформленной земли и дома Итак, представим ситуацию. Есть участок, который владелец хочет продать. Но земля, даже несмотря на действующую «дачную амнистию», не оформлена. У продавца нет возможности или желания заниматься оформлением, но получить деньги от продажи ему нужно сразу же. Допустим, есть покупатель, готовый купить «неоформленную» недвижимость. Что делают предполагаемый продавец и покупатель? Оформляют все через генеральную доверенность, которую продавец выдает покупателю. Существуют также варианты оформления через доверенность и предварительный договор.
В доверенности оговаривается право доверенного лица заниматься оформлением дома или земли, то есть собирать, подавать и получать документы, связанные с «амнистированием» права собственности, а также право продать либо подарить оформленную недвижимость. Это могут быть и две доверенности: первая - на «сбор-подачу-получение» документов, а вторая - на продажу либо дарение данного недвижимого имущества. После того как представитель получит свидетельство о праве собственности, он может продавать либо дарить этот объект.
Если же в схеме присутствует предварительный договор, то в нем продавец и покупатель обязуются заключить в будущем договор купли-продажи участка с домом. По доверенности покупатель занимается оформлением недвижимости. А после этого стороны сделки выходят на финишную прямую, то есть заключают основной договор купли-продажи имущества, все регистрируют, и покупатель становится полноправным владельцем загородного домика с землей.
Минусы таких сделок
Формально такие варианты не нарушают закон, поскольку владелец вправе выдать доверенность любому лицу, который и будет вместо хозяина заниматься оформлением участка или дома. Также закон предусматривает право сторон заключать предварительный договор, в котором стороны обязуются в будущем заключить основной договор, например договор купли-продажи участка с домом. Но несмотря на это, проблем у покупателя по таким схемам может быть достаточно. Перечислим основные. Продавец оформляет покупателю нотариальную доверенность на оформление и дальнейшую продажу недвижимости. Но в данной ситуации человек, действующий по доверенности, не может продать участок с домом самому себе. Не вправе он и дарить имущество самому себе. В соответствии с п. 3 ст. 182 Гражданского кодекса РФ представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично. Он не может также совершать такие сделки в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является, за исключением случаев коммерческого представительства. То есть получается, что деньги уже переданы продавцу, право собственности на недвижимость оформлено по доверенности на продавца, а так называемый покупатель не имеет права купить (продать) дом с землей, так он будет выступать и от имени продавца и от имени покупателя. Из этой ситуации существуют два выхода. Первый. Непосредственно продавец и покупатель должны заключить договор купли-продажи недвижимого имущества. Второй. Лицо, которому выдана доверенность на продажу, продает недвижимость своему знакомому либо другому родственнику, который затем может продать либо подарить имущество настоящему покупателю. Последний вариант связан с лишними затратами на оплату государственной пошлины, кроме того по времени он длится дольше.
Другая проблема, с которой может столкнуться покупатель: продавец выдает доверенность покупателю, чтобы последний самостоятельно занимался оформлением участка с домом – мол, после того как все будет оформлено, подпишем основной договор купли-продажи. Покупатель, затратив собственное время и деньги, зарегистрирует право собственности продавца. Казалось бы, теперь можно приступать к основной сделке, но ничто не мешает продавцу забрать свои слова обратно и не заключать договор купли-продажи. Принудить продавца продать имущество никто не может! А значит, покупатель, затратив свои силы на переоформление, может остаться ни с чем. Даже если в данной ситуации покупатель не отдавал продавцу деньги за имущество, он потерял свое время, может даже и деньги, затраченные на оформление документов. Как уже было сказано, заставить продавца заключить договор купли-продажи невозможно. В этой ситуации не поможет даже суд, так как покупатель не сможет подтвердить первоначальные слова продавца.
Если продавец выдает доверенность на оформление и продажу имущества не покупателю, а его родственнику (знакомому), после успешного оформления и получения документов о собственности он вправе передумать и отозвать доверенность обратно. В соответствии со ст. 188 ГК РФ лицо (продавец), выдавшее доверенность, вправе в любое время отменить ее. Далее по закону продавец, выдавший доверенность и впоследствии отменивший ее, обязан известить об отмене того человека, которому доверенность выдана, а также - потенциального покупателя. Выполнив данное обязательство, продавец может быть спокоен – его участок не имеют право продавать, иначе сделку признают недействительной. В итоге продавец останется с оформленной недвижимостью, а покупатель - с носом. Хотя в соответствии с пунктом 2 ст. 189 ГК РФ, если родственник покупателя, которому доверенность выдана, ничего не знал о том, что ее действие истекло – продавец его об этом не предупредил, - то все его полномочия, этой доверенностью оговоренные, сохраняются. Таким образом, если лицо с доверенностью до того момента, как узнало о прекращении ее действия, успело продать дачу, то данная сделка останется в силе. Но это правило не применяется, если третье лицо (покупатель) знало, что действие доверенности прекратилось.
Самый надежный вариант
Самым надежным вариантом является покупка зарегистрированного земельного участка и жилого дома. Попытайтесь добиться от продавца оформления земельного участка и дома в собственность, а затем со спокойной душой заключайте сделку по покупке загородного жилья. Для того чтобы быть уверенным, что имущество зарегистрировано в регистрационной палате, попросите у продавца выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Желательно чтобы выписка была недавно полученной. Данный документ выдается регистрационной службой по месту нахождения недвижимого имущества.
Ткаченко К.В.
По материалам www.metrinfo.ru
