За прошедший месяц упростилась процедура выкупа арендаторами государственного и муниципального недвижимого имущества. Однако теперь при желании приобрести подвал или чердак им придется иметь дело с жильцами, а не с местными властями, что может существенно усложнить процесс приватизации. Кроме того Госдума начала активную работу с законом «О торговле».
Бесплатный доступ
В пятницу, 11 сентября, Госдума в первом чтении одобрила законопроект «Об основах государственного регулирования торговой деятельности в РФ», внесенный на рассмотрение правительством.
Главной целью законопроекта является, прежде всего, упорядочение отношений, складывающихся в связи с организацией торговой деятельности внутри страны. Предложенный правительством РФ документ направлен на устранение административных барьеров в торговле, а также создание эффективно функционирующих отношений в цепочке производитель – поставщик – продавец – потребитель.
Проект закона содержит несколько очень важных положений. Так, государство все-таки решило отказаться от прямого регулирования торговой деятельности с помощью установления торговых наценок. В ст.4 предложенного Правительством документа указан исчерпывающий перечень методов государственного регулирования торговой деятельности. Данный перечень довольно обширен, включая, в том числе и установление требований к организации и осуществлению торговой деятельности, а также антимонопольное регулирование. Еще одно важное ноу-хау документа - это уведомительный порядок начала торговой деятельности, связанный лишь с предоставлением уведомлений о начале торговой деятельности в федеральный или территориальные органы исполнительной власти, за исключением торговли особыми видами товарами, где предписывается особое правительственное регулирование (к примеру, в отношении лекарств).
Стоит обратить особое внимание и на ст.15, исчерпывающе изложившую перечень недопустимых действий поставщиков и торговых сетей. Так, в случае окончательного утверждения закона будет четко прописан запрет взимания торговыми сетями платы за доступ к торговым объектам, а также за изменение ассортимента товара. Некоторое удивление вызывает нововведение, касающееся запрета хозяйствующим субъектам, торгующим с использованием торговых сетей, расширять бизнес, если их доля в границах городских округов, Москвы или Санкт–Петербурга превышает 25 % или оборот которых более 1 млрд. рублей от общего объема на данной территории. Данная мера представляется довольно жесткой, но вполне оправданной в борьбе государства с возможной монополизацией рынка.
Указанные нововведения должны в целом позитивно сказаться на торговом рынке России, предусматривая определенные нормы-гарантии (широкий спектр мероприятий по поддержке торговой деятельности). Тем не менее указанный документ не полностью отражает интересы малого и среднего предпринимательства, по мнению многих, регулируя отношения лишь крупных торговых сетей и крупных поставщиков. Не исключено, что при дальнейших чтениях в первоначальную редакцию будут внесены серьезные дополнения, и больше внимания будет уделяться «нестационарным торговым объектам» (временным сооружениям, не связанным с земельными участками).
Контроль за соблюдением положений закона должен быть возложен на ФАС и его территориальные органы. Но стоит заметить, что для эффективности деятельности указанных органов требуется внесение изменений и в КоАП, более четко устанавливая меры ответственности за каждый конкретный вид правонарушения.
Жильцы отберут подвалы
За последние несколько лет все более участились споры между жильцами домов, местными властями и арендаторами нежилых помещений по поводу чердаков и подвальных помещений.
Ст. 36 Жилищного кодекса перечисляет помещения, которые находятся в общей собственности жильцов дома. Среди указанного перечня особое место занимают «технические этажи, чердаки, подвалы». Местные власти, оформляя права собственности на чердак или подвал, указывали на то, что технического назначения данные помещения не несут и в собственности жильцов быть не могут. До определенной поры суды также придерживались этой точки зрения. Но относительно недавно было опубликовано новое определение Конституционного Суда РФ, который, несмотря на отказ в принятии к рассмотрению жалоб товариществ собственников жилья, указал, что не связывает возможность нахождения нежилых помещений в общей долевой собственности жильцов с их обязательным техническим назначением.
Пока не известно, как отреагирует на определение Конституционного Суда судебная практика. Но вполне возможно, что скоро мы увидим немало исков жильцов к местным властям с требованием вернуть подвалы и чердаки, а предпринимателей – с требованием возврата денежных средств в связи с признанием недействительным договора аренды (купли-продажи).
Для арендаторов и иных лиц желающих получить подвал или чердак следует, прежде всего, взглянуть в паспорт данного помещения. Оно может быть поименовано как первый этаж или цокольный этаж (данные помещения в ст. 36 Жилищного кодекса не указаны как общая собственность). В случае если данное помещение является чердаком или подвалом, наиболее эффективным путем для предпринимателей является заключение соглашения с жильцами дома во избежание дальнейших судебных тяжб. Но данный путь довольно трудоемок, ведь вполне возможно, что кто-либо из жильцов не поддастся на уговоры и обещания.
Арендатор купит первым
Поддержка малого и среднего предпринимательства в условиях кризисных явлений крайне важна. Относительно незамеченным на фоне изменений в закон «Об ипотеке», внесенных федеральным законом от 17.07.2009, остались изменения, внесенные в тоже время в закон «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства».
В соответствии с его новой редакцией, с трех до двух лет снижен срок нахождения на праве аренды у субъекта малого и среднего предпринимательства объекта государственного и муниципального недвижимого имущества. Теперь по истечении двух лет арендатор получает право на выкуп арендуемой недвижимости. Цель нововведений – создать для максимального числа арендаторов приемлемые условия для реализации предоставленного им преимущественного права на выкуп арендованного имущества. Условием предоставления такого права является отсутствие задолженности по арендной плате, штрафам и пени на день подачи заявления о выкупе арендованного имущества.
Важным положением является и то, что в случае приобретения имущества в рассрочку, оно считается находящимся в залоге у продавца до полной его оплаты в силу закона. Это должно существенным образом сократить издержки покупателей имущества, а также упростить процедуру выкупа имущества.
Однако стоит отметить, что относительно недавно было принято решение продлить мораторий на сделки с федеральными землями до 01.01.2012. Соответствующее решение было принято правительственной комиссией по развитию жилищного строительства. Изменения должны быть внесены в постановление Правительства № 234 «Об обеспечении жилищного и иного строительства на земельных участках, находящихся в федеральной собственности». В соответствии с изменениями до 2012 года будет запрещено проводить сделки с землями, находящимися в ведомстве федеральных учреждений, а также землями, используемыми некоторыми министерствами (Министерством обороны).
Стоит напомнить, что изначально запрет был введен до 01.01.2010 для оценки земель, приемлемых для строительства и передачи их в Фонд содействия развитию жилищного строительства (РЖС). Все сделки с федеральными землями, по идее законодателя, должны проходить через Фонд. Но до сих пор он так и не начал активной работы по передаче земель под застройку. Для решения проблем, прежде всего, стоит закрепить предельный срок для ведомств в оценке земель и направлении перечня ненужных земель в Фонд. Стоит заметить, что цель РЖС – это, прежде всего, облегчить процесс отчуждения земель. По всей видимости, до тех пор, пока не будет четкой законодательной базы, регулирующей деятельность Фонда, а также пока все земли не будут пересчитаны окончательно, сделки с федеральной землей по-прежнему будут затруднены.
По материалам www.arendator.ru
