Продавцы боятся продешевить, покупатели – купить втридорога. Особенно важно это становится в периоды, подобные нынешнему. Рынок в ожидании, и на каком реальном уровне должны находиться цены – непонятно. Журнал «Справочник по недвижимости» предлагает Вам научиться оценивать квартиру самостоятельно.
Что учитываем?
Способов оценки экономическая наука придумала немало. Однако если говорить о том, что интересует частных лиц, то реально годится только один метод – сравнительный. Он сводится к тому, чтобы найти несколько максимально похожих объектов, и посмотреть, сколько они стоят.
Тут сразу возникает вопрос – а что значит «похожие»? Иными словами, из всего многообразия факторов требуется отделить те, что важны для ценообразования.
Так что же нам важно?
Первый и важнейший фактор – местоположение.
Данный параметр складывается из престижности района, его удаленности от центра города, а также расположения квартиры внутри района. Традиционно считается, что чем ближе к Центру – тем лучше, однако это общее правило, из которого существует масса исключений. Например, один жилмассив находится в остановке от линии метро, а другой - в трех, но все знают, что второй - намного лучше. Почему? Вероятно, потому что там лучше экология или инфраструктура.
Родственным местоположению фактором является транспортная доступность - ее синонимом является удаленность от метро. И неспециалисту понятно, что пять минут ходьбы от, например, «Березовой рощи», и та же «Березовая роща», но в 15 минутах на автобусе – это совсем разные вещи.
Следующий элемент ценообразования – площадь.
Аналитики не зря пользуются формулировкой «цена квадратного метра» - чем больше в квартире этих самых квадратных метров, тем дороже. Однако есть и еще одно правило: чем меньше площадь, тем выше цена 1 кв. м, однокомнатные квартиры в пересчете на метры стоят дороже (при прочих равных условиях, конечно), чем 3-4-комнатные. Объяснение простое – чем меньше объект (и, соответственно, он дешевле «целиком»), тем большему количеству покупателей он по карману. На самые экономные варианты всегда больше желающих.
Еще очень важный фактор – тип дома.
Безусловные преимущества есть у монолитных домов, построенных по индивидуальному проекту. Часто квартиры в них имеют свободную планировку, так что покупатель получает возможность самостоятельно конструировать свое жилище. Квартиры в таких домах отличаются большой площадью, наличием нескольких санузлов, многометровой кухни и просторного холла. Монолитные дома — это современные строения, как правило, с огороженной придомовой территорией и стоянкой для автомобилей. Самыми непрестижными считаются пятиэтажные и девятиэтажные панельные дома, построенные в период с конца 50 х до начала 70 х годов прошлого века. Маленькие комнаты и кухни делают такие здания совершенно непривлекательными для современного требовательного покупателя. Однако и на подобное жилье держится определенный спрос, поскольку часто хрущевки находятся недалеко от станций метро, окружены зеленью, к тому же стоимость квадратного метра площади в них сравнительно невысока. Панельные сооружения середины 70 х — начала 90 х годов можно считать домами улучшенной планировки по сравнению с хрущевками, а потому они достаточно привлекательны в ценовом плане.
Кирпичные строения популярнее, нежели панельные: квартиры в тех из них, которые возведены в 70 е годы, больше по площади, чем хрущевские, комфортабельнее. Сталинские дома (1937-1953) — с огромными комнатами, высокими потолками — становятся особенно привлекательными после капитального ремонта. Оценивая дом, нужно убедиться, что он не имеет неустранимых недостатков, например трещин в несущей стене. Следует узнать также, не пролегает ли под зданием линия метрополитена.
Планировка и метраж
Планировка квартиры — один из важных аспектов, который серьезно влияет как на ее стоимость, так и на ее привлекательность для покупателя. Высокую оценку получают большие квадратные изолированные комнаты, причем желательно, чтобы их окна смотрели в разные стороны (распашные комнаты). Кстати, вариант, когда окна выходят на север, считается практически самым худшим, а юг предпочтительнее востока и запада. Наличие просторного квадратного холла и высоких потолков (от 2,7 до 3,2 м), естественно, увеличивает цену жилья. Совмещенный санузел, сидячая ванна, маленькая кухня (меньше 6 м) и отсутствие прихожей — существенные минусы жилища. Отсутствие балкона или лоджии тоже снижает его стоимость.
Не забудем и о состоянии квартиры – одно дело, когда квартира уже готова к проживанию, и совсем другое – если для приведения ее в жилое состояние требуются значительные деньги и время.
Конечно, человек, покупая квартиру, выбирает в первую очередь район, дом и стены (метраж). Такие индивидуальные особенности квартиры, как ремонт, наличие мебели, телефона, новая металлическая дверь и т. п., конечно, влияют на стоимость жилья, но несущественно. Скорее перечисленные параметры могут воздействовать на покупателя в психологическом плане — положительно или отрицательно: обшарпанные стены, заставленные мебелью комнаты, грязные разводы на потолке после протечки способны оттолкнуть клиента, а чистая светлая квартира, напротив, привлечь его внимание, даже несмотря на какие то другие ее недостатки. Поэтому продавцу лучше осуществить косметический ремонт, освободить комнаты от лишней мебели и вещей. Профессиональный риелтор даст рекомендации в отношении того, какие действия стоит предпринять, чтобы улучшить квартиру, сделать ее более привлекательной и продаваемой.
Самым тяжелым вариантом тут являются квартиры, в которых раньше жили алкоголики и прочие асоциальные граждане – на риэлтерском сленге такое состояние называется «убитым».
Важный фактор – статус квартиры. Продажа недвижимости бывает «чистой», а бывает «альтернативной» - последнее означает, что продавцу нужны вовсе не деньги, а другая квартира. Сделка в этом случае затягивается, продавец в итоге может и вовсе отказаться. Так что «чистые» квартиры стоят минимум на 10% дороже, чем в точности такие же, но обремененные необходимостью тянуть «цепочки».
Юридический вопрос
Очевидно, что свободная юридически и физически квартира привлекает покупателя больше. Неприватизированная квартира не так востребована на рынке, поскольку ее покупка связана со всяческими сложностями. А потому такое жилье значительно дешевле аналогичного, но находящегося в собственности владельца. Важной для будущего домохозяина является и история приобретаемой квартиры. Если она недавно приватизирована или речь идет о новостройке, то покупатель предпочтет ее той, которая успела обрасти историей (то есть неоднократно переходила из рук в руки, в том числе по наследству). Перечисленные юридические аспекты по-разному влияют на стоимость квартиры, однако и продавцу, и покупателю следует учитывать их при оценке квартиры. Продавцу это необходимо, чтобы назначить правильную цену, покупателю — чтобы не платить лишнего и быть готовым к длительному процессу оформления, необходимости титульного страхования или даже к отказу от покупки такой квартиры.
Не забываем о классах
Существуют и факторы, влияние которых очень различно в различных ценовых категориях. Богатый покупатель, для которого квартира является элементом статуса, готов платить за нечто такое, что люди менее состоятельные считают несущественным. Прежде всего, это касается вида из окна. Панорама города, река, памятник архитектуры – все это в элитном сегменте резко подбрасывает цену вверх, иногда в 1,5-2 раза.
Но самый интересный случай – последний этаж. Для экономкласса – это однозначный минус, многие покупатели отказываются такие квартиры даже смотреть (или, если соглашаются, то только за дисконт процентов в 10). Люди опасаются возможных протечек кровли, перспективы того, что с чердака к ним залезут воры. А вот в новых домах, особенно дорогих, последний этаж воспринимается, напротив, как существенное преимущество. Чем дальше от земли – тем больше света и воздуха. Плюс возможность выкупить чердак и обустроить там зимний сад.
Что покупатель не оценит
Существует расхожая мудрость, гласящая, что караван идет со скоростью самого медленного верблюда. Остальные могут быть сколь угодно быстроногими, но их прыть окажется бесполезной: все время придется ждать «тихоходов». Приблизительно то же самое можно сказать и о цене квартиры: ключевыми окажутся те факторы, которые работают «на минус». Карина Нерезенко («Эксперт») приводит случай, когда в типовой 9-этажке на окраине в квартире был сделан суперэксклюзивный евроремонт с применением мрамора. Будь данное жилье элитным – покупатели наверняка бы оценили усилия продавца полновесными рублями (или долларами), а в данном случае квартиру пришлось продать по средней для данного района цене. Затраты, вложенные в отделку, не окупились.
«За последние годы было построено немало псевдоэлитных домов, явно не соответствующих настоящему элитному статусу, но продаваемых по безумно высоким ценам, - развивает эту же мысль Олег Репченко, руководитель аналитического центра «Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU». – А на вторичном рынке квартиры в хороших районах и с дорогостоящим ремонтом могут быть расположены в старых домах с плохими подъездами, без территории и нормального паркинга».
…а что заставит пойти на скидку
Бывает и так: квартира по всем прикидкам должна бы стоить столько-то, но при ближайшем рассмотрении обнаруживается некий неожиданный фактор, радикально цену обрушивающий. К примеру, во многих домах на первых этажах имеются магазины – это не очень приятно, но, в целом, для большого города нормально. Однако если сотрудники этого магазина круглые сутки с грохотом катают по двору бочки, или из подсобок всегда пахнет кислой капустой или чем похуже – цена такой квартиры упадет раза в два. По понятным причинам продавцы подобных объектов стараются скрыть подобные обстоятельства, так что узнать о них можно только при собственном и довольно тщательном изучении.
С поправкой на торг
Рассуждая о ценах, не стоит забывать главное: в рыночной экономике они определяются, в конечном итоге, соглашением продавца и покупателя. Можно сколь угодно убедительно обосновывать свои претензии на то, чтобы товар продавался за столько-то – все это не будет иметь смысла, если противоположная сторона не согласна. Классический пример, мы все имели удовольствие наблюдать: при том, что вся Восточная Европа покупает российский газ по $450 за 1000 кубометров, Украина объявила, что «справедливой ценой» будет $201. Аргументация эта, как мы помним, никого не убедила.
Возвращаясь к нашей тематике, необходимо отметить, что и с недвижимостью возможны подобные «турбулентности». «Предложения квартир можно разделить на две категории – адекватные и неадекватные, - говорит Олег Репченко («Индикаторы рынка недвижимости»). – О первых можно сказать кратко: цены на них разумные. А вот на вторые – завышены изначально. В период бурного роста, который предшествовал нынешнему кризису, появилась традиция выставлять цену «на вырост» - с расчетом на дальнейшее удорожание всего рынка.
При нормальном состоянии рынка «стандартный» размер торга составляет 5-7%. А в сегодняшних условиях никого не удивляют и дисконт в 15% - особенно если цена изначально была завышенной.
По материалам www.metrinfo.ru и www.rurealty.ru
