и замороженное строительство, и инфляция, и колебания валютных курсов, и многое другое. Однако все названные (как, впрочем, и неназванные) факторы всегда ставит на место мировая цена нефти. В этом смысле ее можно считать универсальным индикатором для рынка недвижимости
Выступая весной нынешнего года за круглым столом риелторов, вице-президент Российской гильдии риелторов Константин Апрелев сформулировал семь причин, существенно повлиявших на рынок жилья в столице. О нефти не прозвучало ни слова.
В анонсе Московской ассоциации риелторов об очередной ежегодной конференции по аналитике приведены разные сценарии развития событий в жилищном секторе. И опять в обосновании нет никакого намека на влияние нефтяных цен.
На какой-то из пресс-конференций РГР я попросил всех участников назвать основной индикатор или критерий, по которому можно было бы судить о перспективе цен на жилье. К. Апрелев назвал главным накопление денежных средств населением. Президент РГР Григорий Полторак считает, что для практикующего риелтора основополагающим является число переговоров и показов жилья потенциальным клиентам. По мнению генерального директора корпорации «Жилищная инициатива» Андрея Ликефета, главным критерием нужно считать соотношение спроса и дефицита жилья. А вице-президент РГР Юрий Карамаликов предложил дополнить перечень индикаторов результатами опросов общественного мнения.
Как видите, углеводородами в ответах даже не пахнет.
Рассуждая о ближайших перспективах ипотеки, председатель комитета АРБ по ипотечному кредитованию Андрей Крысин нефть со счетов не сбрасывает, но оценивает ее значение весьма скромно:
– Последнее время нефть повысилась в цене, но пока еще мы не чувствуем этих денег в экономике. Видимо, нужно время, чтобы они сказались на банковской системе. Тогда и ипотека начнет налаживаться. Тем не менее ситуация понемногу улучшается. Банки сначала решили проблему ликвидности, теперь работают над капиталом и долгами. Надо учесть, что нефтяные компании обслуживаются определенным числом банков. Нефть подорожала – это хорошо, подождем, пока и к средним банкам придут денежки.
Поиски прямой связи
Дважды мне довелось обсуждать тему влияния нефти на рынок жилья с руководителем аналитического центра IRN.RU Олегом Репченко. Осенью прошлого года он довольно категорично заявил:
– Утверждение, будто нефть всему голова, – это кардинальная ошибка.
Нефтяной канал поступления денег в страну он тогда перечислил по счету третьим после кредитования и зарубежных инвестиций. В нынешнем году аналитик скорректировал позицию:
– Нефть, безусловно, играет большую роль на рынке недвижимости, и мы пытаемся ее учитывать. Но нет прямой связи, пропорциональности. Есть опосредованная связь, которая может даже приводить к разнонаправленному движению. Есть пример стагнации 2007 года, когда недвижимость ползла вниз, пусть и несильно, а нефть галопом дорожала. Связь есть, но сложная, запутанная и далеко не очевидная.
А президент фонда «Институт экономики города» Надежда Косарева на вопрос по поводу замалчивания связи между ценами на нефть и жилье отвечает: – Потому что нет прямой связи, она опосредована. Между нефтью и ценами на жилье находятся доходы населения. Если деньги от нефти не используются на рост доходов населения, то нет никакой связи с жильем. А сейчас у нас пока не получается транслировать рост цен на нефть в доходы населения. Поэтому и нет заметного влияния.
Хорошо, пусть связь опосредована. Пусть сначала вслед за нефтяными ценами подрастут доходы населения, потом спрос на жилье, а уж вслед за ним и стоимость кв. метра. Но все же первое звено цепочки – нефть. Тогда, может быть, правильно было бы посмотреть на ее поведение, и по цепочке сделать вывод: как оно впоследствии проявится на рынке жилья?
В подкаблучниках у нефти
Однако далеко не все низводят нефть до вторых или даже третьих ролей в формировании динамики рынка недвижимости. К примеру, председатель комиссии СФ по жилищной политике и ЖКХ Олег Толкачев считает, что цены на жилье во многом следуют динамике цен на нефть. Нефти, по мнению сенатора, в этом вопросе принадлежит едва ли не заглавная роль:
– Нефть – это база для формирования бюджета. Вместе с ее ростом повышается возможность работников бюджетной сферы для покупок. Часть денег, получаемых в виде зарплат и бонусов, расходуется в текущем режиме. Но оставшиеся средства, скорее всего, могут быть вложены в недвижимость, что является самым верным и надежным способом сохранения. Здесь нет прямой линейной зависимости, но тенденция абсолютно точно просматривается: растет нефть, растут возможности бюджета, растут возможности граждан, растет спрос – недвижимость дорожает.
Со своей стороны добавим, что цена нефти сказывается не только на уровне доходов потенциальных покупателей. Смычка недвижимости с нефтью на деле намного теснее. Жилые дома – не куличи, которые можно в одночасье напечь в необходимом количестве к Пасхе и потом на год забыть о них. Жилищная сфера глобальна. Протекающие в ней процессы определяются состоянием макроэкономических параметров. Здесь со всей очевидностью подтверждается незатейливая народная мудрость: как потопаешь, так и полопаешь.
Причем последнее относится не столько к отдельному индивидууму, сколько к стране в целом. И это потому, что в решении жилищной проблемы важнейшую роль играют бюджеты разных уровней, из которых выделяются деньги на дороги, инженерные сети, социальную инфраструктуру, субсидии очередникам и прочее.
А теперь посмотрим, как наша страна «топает», за счет чего «лопает», чем определяется ее благополучие. Однозначный ответ – нефть.
Конечно, есть еще газ, лес, руды, металлические чушки... Но мировые цены на прочее сырье во многом формируются под воздействием того же фактора – нефти. На газ они вообще считаются по формуле, исходя из стоимости «черного золота». В этом смысле его цена – объективный индикатор общей ситуации на сырьевом рынке. В то же время реальное производство и обработка у нас заброшены или находятся в убогом состоянии и существенной роли не играют.
Государство дернет углеводородов
Да что тут, собственно, рассуждать? Весь госбюджет формируется на базе прогноза нефтяных цен. Текущий составлен, исходя из 41 доллара за баррель. У министра финансов, как в песне, забота простая – была бы хорошей цена на нефть, и нет других забот. Недавно Алексей Кудрин «успокоил» россиян заявлением, что не ожидает девальвации рубля, пока цена на нефть остается высокой.
А нефть, по его мнению, не упадет до середины будущего года. Неприятный факт нашей пагубной зависимости от цен на нефть с горьким сожалением признают и руководители страны.
Одно из наиболее весомых доказательств связи цен жилья и нефти вольно или невольно предоставил К. Апрелев, когда в стремлении «очистить» изменение стоимости жилья от инфляции попытался перевести цену кв. метра в абсолютный показатель – количество баррелей нефти за метр. Он «наложил» графики стоимости нефти и кв. метра московского жилья за длительный период времени друг на друга и обратил внимание на устойчивое соответствие одного другому. Для Москвы получилось, что метр жилья в среднем стоит примерно столько же, сколько 60 баррелей нефти. Это дает возможность судить о динамике жилищных цен не только качественно (в каком направлении они будут двигаться), но и количественно.
Держитесь курса
Оппоненты возражают: если цена нефти за неделю подскочит на 15 процентов, то это совсем не значит, что ровно настолько же за это время подорожают квартиры. И здесь они совершенно правы.
Если бы на покупку недвижимости было достаточно одной месячной зарплаты, то тогда цена жилья, может быть, действительно менялась бы вслед за ценой нефти день в день. Но в том-то и дело, что на покупку недвижимости нужны накопления многих месяцев, а то и лет. Поэтому цена на жилье инерционна и является отражением не текущих цен на нефть, а цен некоторого предыдущего периода. Длительность запаздывания одного относительного другого зависит от темпа изменения цен на нефть. По моим представлениям, базовый срок отставания можно обозначить в пять-восемь месяцев.
Обратите внимание, цена «черного золота» начала стремительно рушиться с рекордного пьедестала в 150 долларов за баррель в конце июня прошлого года. А цены на жилье, согласно данным аналитического центра ИРН.РУ, начали движение вниз на рубеже октябрь–ноябрь, то есть отреагировали на четыре с лишним месяца позже. В этом смысле упомянутый выше пример О. Репченко со стагнацией жилищной сферы в 2007 году не совсем удачен. Тогда цены на жилье действительно стояли на месте почти весь год, и даже слегка приседали. Но ведь их надо увязывать с ценами на нефть не того же, а предшествовавшего периода. И если взглянуть на динамику нефтяных цен, то можно увидеть, что с лета по конец 2006-го нефть упала с 75 до 55 долларов за баррель (это и проявилось в следующем году на ценах жилья). После этого, с начала 2007-го, цены на нефть начали уверенный рост. А через девять месяцев за ними пустились цены на московское жилье. Как будто им был отдан приказ.
В этом запаздывании и состоит прелесть цены нефти как индикатора будущей динамики жилищного рынка. Чтобы спрогнозировать «завтрашнюю» стоимость жилья, достаточно знать не «завтрашнюю» цену нефти (которая тоже весьма неопределенна), а «сегодняшнюю» и даже «вчерашнюю».
Между прочим, О. Репченко далеко ходил за примером. Ведь нынешней весной нефть тоже дорожала, а жилье дешевело. Просто недвижимость еще отрабатывала предыдущее падение нефти.
Конечно, на генеральную линию нефтяной зависимости налагается воздействие многих локальных факторов. Один из немаловажных – психологический, когда в момент роста цен на жилье они дополнительно подхлестываются лозунгом: «Покупай сегодня, завтра будет дороже!». Или, наоборот, дополнительно проседают под гнетом ожидания терпеливых покупателей дальнейшего снижения. Однако по степени влияния это факторы второго порядка в сравнении с доминирующей тенденцией.
Блеск и нищета нефтедолларов
Сегодня нефть хотя и повысилась до 70 долларов за баррель, но ее усредненная цена за последние полгода составила примерно 55 долларов. И если опираться на пересчетный коэффициент К. Апрелева, то нынче движение цен на жилье нацелено на уровень примерно 3300 долларов за кв. метр (55 помножить на 60). То есть два-три месяца цены должны продолжить все более медленное сползание вниз или топтание на месте.
Если же цена на нефть продержится на уровне 70 долларов еще месяца четыре, то в новогодних прогнозах можно будет уверенно говорить, что зимой-весной 2010 года цена кв. метра скорректируется вверх до 4000 долларов или немного выше.
Между прочим, сейчас развернута интенсивная дискуссия по поводу вероятного сценария второго дна на рынке недвижимости. А зачем гадать? Если ему суждено реализоваться, то население будет оповещено об этом заранее. Для его осуществления надо, чтобы нефть хотя бы на два-три месяца упала заметно ниже 60 долларов за баррель.
Два слова о перспективах нефти. Президент союза нефтепромышленников Геннадий Шмаль считает, что до конца года цена нефти в 70–75 долларов должна сохраниться. А дальше она, скорее всего, будет расти, правда, весьма медленно. Делайте ваши ставки, господа!
PS. В середине августа прошлого года (когда квартиры еще дорожали) в своей заметке под заголовком «Ура! Нефть падает!» я сделал предположение: в результате этого жилье может заметно подешеветь. Некоторое сомнение в тот момент объяснялось тем, что два месяца снижения нефтяных цен – слишком недостаточный срок, чтобы сказаться на рынке недвижимости. Чтобы «до жирафа дошло», нефть должна дешеветь еще несколько месяцев. Ну а что было дальше, теперь хорошо известно. Извините за нескромность.
По материалам www.moskv.ru
