Цены на коммерческую недвижимость этой весной вернулись на уровень начала 2007 года, и это снижение продолжается. Тяжелее всего приходится, пожалуй, офисному сегменту, страдающему от «кризиса перепроизводства» площадей. Кто бы мог подумать о таком еще год-два назад? А вот торговому сегменту, несмотря на существенный перевес предложения над спросом, участники рынка предсказывают относительно легкий выход из кризиса. Почему? И как вообще «чувствуют себя» остальные секторы коммерческой недвижимости?
Чтобы выжить, идут на крайние меры
Сейчас в торговом сегменте наличествует серьезное преобладание предложения над спросом: в феврале 2009 года уровень предложения по аренде превышал прошлогодний показатель в 3,5 раза, по покупке – в 2,5 раза. Рынок стал более открыт для арендаторов. В свободном доступе появились предложения от торговых центров, входящих в десятку лидеров. Собственники помещений стали, в том числе самостоятельно, искать перспективных, с их точки зрения, арендаторов.
Спрос при этом особой активностью не отличается, а говоря откровенно, просто падает. То же самое можно сказать и об арендных ставках: за первый квартал текущего года падение было рекордным за всю историю наблюдений. Так, средняя базовая ставка на встроено-пристроенные помещения сократилась на 40,7%.
Все чаще арендаторы получают возможность платить за аренду исходя из показателей собственного оборота и выручки. Эта тенденция актуальна, хотя в нашей стране это слишком рискованный для арендодателя ход (в первую очередь, из-за непрозрачности большинства компаний-ретейлеров).
Управляющие компании торговых объектов должны приложить все силы к тому, чтобы как можно активнее участвовать в маркетинговых работах каждого своего арендатора. По большому счету сейчас маркетинговый отдел в ТЦ куда важнее отдела продаж, поскольку надо удержать арендаторов, удержать потоки арендных платежей, и самое главное – удержать совместно с арендаторами посетителей.
В качестве крайней меры можно рассматривать арендные каникулы, особенно если речь идет о крупных якорях. Во-первых, у них самые низкие ставки, и на одном квадратном метре площади арендатора, которому предоставлены такие каникулы, собственник теряет меньше всего. Даже несмотря на большие площади якорей, дать им выжить таким образом – это эффективная (хотя и крайняя) мера. Главное для УК – сохранить потоки в ТЦ. А если «уйдет» якорь, за ним уйдут посетители. За посетителями уйдет последняя возможность выжить мелким арендаторам.
Сейчас также актуально предоставление отсрочек или частичный перенос платежей на сроки до полугода. Фиксация сниженных ставок приведет к тому, что обратно их будет практически нереально вернуть в разумные сроки, даже если ретейл будет активно восстанавливать свои обороты. Отсроченные платежи – это куда более понятная для собственника перспектива, нежели грядущие переговоры о возвращении ставки к более высоким показателям. Кто выйдет из кризиса раньше остальных? Вроде бы данные неутешительные, и все же именно торговый сегмент рынка коммерческой недвижимости, как считают аналитики, девелоперы и консультанты, имеет реальный шанс выйти из кризиса раньше прочих. Популярные, удобно расположенные торговые центры восстановятся быстро. В известных и качественных ТЦ практически не появляются свободные площади. Коррекция арендных ставок, безусловно, происходит, поскольку в большинстве случаев они зафиксированы в виде процента от оборота, доходы ТЦ снизились, но это снижение незначительно. Оживление в торговом сегменте в какой-то мере «подтянет» за собой сегмент складской недвижимости. Сложнее всего будет складываться ситуация на рынке офисной недвижимости: большинство компаний стремятся сократить в первую очередь административные затраты, а это непосредственно отражается на востребованности офисных площадей, заполненности бизнес-центров и уровне арендных ставок. Скорейшего восстановления пока не предвидится еще и потому, что арендаторами в подобных БЦ в основном были крупные финансовые, страховые и промышленные компании, испытывающие в настоящее время наибольшие трудности. Что касается гостиничного сегмента, то так как многим крупным гостиничным девелоперам банки закрыли кредитные линии или подняли процентные ставки до такого уровня, что по ним не интересно сейчас привлекать заемные средства, ожидать бурного строительства в ближайшее время не стоит. Но продолжится разработка гостиничных проектов на бумаге. Стадия проектирования не такая капиталоемкая, как строительство, поэтому инвесторы могут не спеша вкладывать деньги в разработку архитектурных проектов зданий отелей. Ткаченко К.В. По материалам www.sob.ru
Легче всего кризис переносят компании, работающие в сегменте экономкласса и дискаунтеры, что связано со снижением доходов населения. Кроме того, неплохие перспективы по выходу из кризиса у помещений формата street-retail, поскольку интерес к качественным объектам этого типа в местах с активным пешеходным и автомобильным трафиком существует и будет существовать всегда.
Ну а четких прогнозов, как мы уже не раз говорили за время кризиса, никто давать не хочет. Обобщая точки зрения всех опрошенных нами экспертов, можно сказать следующее: летом и осенью рынок недвижимости продолжит лихорадить, и до конца года негативные последствия кризиса будут весьма ощутимы, даже если считать, что основное падение уже позади.
