Текст: Ксения Брагина
Торговые площади – это тот подвид коммерческой недвижимости, которому почти не страшен кризис. Даже в самые худшие времена хорошие объекты сохраняют поток покупателей и доход. В качестве стартового вложения средств хорошо подойдут торговые помещения небольшой площади: они требуют меньших денежных и временных затрат. Портал Reforum изучил особенности аренды и покупки этого сегмента недвижимости.
Выбор подходящего помещения является одним из первых и сложных шагов при организации своего бизнеса, ведь необходимо учитывать много факторов: район расположения и размеры площадей, их качество, уровень проходимости и благоустройство территории.
Среди торговых помещений небольшой площади можно выделить три вида: площади в больших торговых центрах, торговые павильоны и ларьки, помещения, расположенные на первых этажах жилых домов.
Площади в ТЦ
Собственные площади в пределах большого торгового центра имеют ряд преимуществ. Во-первых, внутри ТЦ большая проходимость, поэтому стоимость помещения или его аренды быстро окупается. Во-вторых, вы приходите в место с уже налаженной инфраструктурой, что позволит вам сэкономить на самостоятельной установке коммуникаций.
Квадратные метры на территории торгового центра чаще всего предлагаются в аренду, поскольку здания строятся именно для таких целей. Преимуществами аренды является то, что она не требует больших единовременных вложений, что очень существенно для небольших и начинающих компаний. Кроме того, аренда позволяет предпринимателю в случае чего расторгнуть договор и сменить место дислокации.
Однако есть и минусы. Арендатор обычно не может вести разговор «на равных» с руководством торгового центра, поэтому приходится находить компромиссы и соглашаться на определенные условия.
В связи с этим необходимо внимательно изучить договор аренды, если возможно, проконсультироваться с юристом. Например, в договоре может быть пункт, что провести ремонт в помещении может только аккредитованная ТЦ организация. А это может выйти арендатору гораздо дороже. Также часто существует запрет на смену деятельности компании, которая арендует площадь.
Очень важно помнить то, что если договор аренды заключается на срок больше одного года, он подлежит обязательной государственной регистрации. Обычно арендодатель берет на себя эту обязанность, но не факт, что он возьмет на себя расходы по государственной регистрации договора. Это тоже может повлиять на конечную стоимость аренды.
Покупка площадей в ТЦ сопряжена с некоторыми трудностями, например, немалый срок оформления сделки. Приобретение в собственность потребует достаточно больших временных и финансовых затрат, поскольку необходимо подготовить много документов: регистрацию права собственности, право собственности на земельный участок, договор о купле-продаже недвижимости.
Однако при покупке можно самому потом сдавать помещение в ТЦ арендатором и получать прибыль, а также не опасаться окончания договора аренды и выселения.
Торговый павильон
Альтернативой аренде в ТЦ может стать приобретение торгового павильона, он обойдется гораздо дешевле.
Но тут главной проблемой может стать вопрос о том, можно ли это считать недвижимостью. Павильон или киоск обычно является быстровозводимой конструкцией, которую при желании можно перенести на другое место. Важно знать, что павильон - это не капитальное здание, поэтому права собственности на него быть не может. Отсюда вытекает, что купить вы его можете по акту приемки и договору купли/продажи. Стоит отметить, что юридически такой договор нигде не регистрируется.
Согласно Гражданскому кодексу, к недвижимости относятся «земельные участки… и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства». Таким образом, если земельный участок, на котором находится ваш павильон, находится в собственности (или долгосрочной аренде), то это является недвижимостью. Если же земельный участок принадлежит кому-то другому, то ваш ларек будет иметь статус движимого имущества, и вы сможете его лишиться в любой момент.
Именно поэтому нужно быть внимательным при выявлении правового статуса. Особенно сейчас, когда законодательство в этой сфере ужесточается и происходит снос многих незаконных построек. Для подобных павильонов отведены специальные места, рассчитанные на торговлю.
Таким образом, при покупке у продавца необходимо спросить:
- договор аренды земли, в нём указан кадастровый номер участка;
- договор с электросетями и Горводоканалом на обслуживание, также с другими коммунальными службами;
- проект павильона со всеми коммуникациями;
- акт приемки объекта с разрешением на работу.
- справку из БТИ.
Первые этажи
В последнее время набирают популярность коммерческие площади, расположенные на первых этажах жилых домов.
Первое, на что следует обратить внимание, - убедиться, что арендуемое помещение переведено в нежилой фонд. Кроме того, в документах должно быть сказано, как именно может использоваться это помещение в соответствии с санитарно-гигиеническими нормами. Площади могут быть нежилыми, но совершенно не приспособленными для магазина.
Важно проверить, получено ли согласие жильцов этого дома. При переводе жилого помещение в нежилое оно является обязательным, иначе процесс оформления необходимых документов может затянуться.
Еще одна разновидность недвижимости, с которой могут возникнуть проблемы, - пристройки. Есть пристройки, которые в законе называются «самовольными», то есть они построены на непредназначенном для этих целей земельном участке. Аренда таких помещений, как и само их существование, запрещено, поэтому убедитесь, что у хозяина есть все полагающиеся и правильно оформленные документы, доказывающие законность строений.
Ценовая политика
Как отмечают аналитики компании «Сибакадемстрой Недвижимость», стоимость среднего квадратного метра торговой площади в Новосибирске на сегодняшний день составляет 74,11 тыс. рублей за квадратный метр, а средняя арендная ставка – 1 039 рублей в месяц за «квадрат».
Причем наибольшее количество торговых помещений на продажу за последнее время было выставлено в Заельцовском районе (19% от общего объема предложения). Центральный район находится на первом месте по числу ввода новых объектов.
Стоит отметить, что самым распространенным в Новосибирске (50%) и дорогим (89,05 рублей за «квадрат») форматом остаются помещения с отдельным входом, расположенные на первых этажах как административных, так и жилых зданий.
