Как правило, задумав провести перепланировку своего жилища, большую часть времени владелец тратит именно на процедуру согласования, а не на проведение самих строительных работ. Именно этому аспекту и посвящена наша инструкция, в которой мы попытались ответить на самые часто возникающие вопросы: какие документы предоставлять, кто занимается согласованием и как быть, если в перепланировке отказали?
Что считается переустройством и перепланировкой?
Согласно статье 25 Жилищного Кодекса РФ «переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования», а «Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации». Обе эти процедуры требуют внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Перепланировка касается внешней формы (стен), а переустройство(переоборудование) – наполнения.
Перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, устройство или переоборудование существующих тамбуров.
Переоборудование (переустройство) может включать: установку бытовых электроплит взамен газовых, перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов, устройство новых и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат, прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, «джакузи».
Зачем нужно узаконивание перепланировки (переустройства)?
Законодательство, требуя согласования перепланировок, исходит из того, что проводимые изменения не должны нарушать строительных норм и соответственно не влиять на сохранность здания, а также, что при производимых изменениях соблюдаются интересы всех жильцов дома. В печальной практике немало случаев, когда неосторожные действия влекли за собой необратимые последствия для всего дома в целом.
Помимо этого, нужно понимать, что до тех пор, пока перепланировка не согласована, квартиру нельзя ни продать, ни обменять.
Где можно согласовать перепланировку?
Вопросы согласования перепланировки решаются в администрации района, в котором находится квартира. Если перепланировка уже сделана,то узаконить ее возможно уже только в суде.
Какова последовательность действий по согласованию перепланировки?
Для любого собственника процесс перепланировки, независимо от планируемых изменений жилища – будь то перенос дверного проема или снос стены между кухней и залом – последовательность действий одинакова.
• обращение в БТИ
Если у вас нет технического паспорта переустраиваемого помещения, то его нужно заказать в БТИ. Ориентируясь на него, вы сможете лучше понять, какая именно перепланировка допустима, и не были ли до вас предыдущим хозяином жилища уже совершены какие-либо изменения в устройстве квартиры. Кроме того, проектная организация будет составлять план именно на основании этого документа.
• разработка документации
На этом этапе специалисты определяют сложность перепланировки и оценивают объем проекта. Так, в некоторых случаях они могут предложить вам эскизную перепланировку или же полноценный проект (в случае с проектной перепланировкой), куда войдут чертежи (до и после), экспликации, пояснительные записки и лицензии. В некоторых случаях, при работах, затрагивающих фасад здания, в проект также включается фотомонтажи. Обратите внимание, что проектная организация обязательно должна иметь соответствующую лицензию.
• согласование
Имея на руках полный пакет документов, следует обратиться в Районную администрацию по месту нахождения объекта, где планируется переустройство, после чего администрация выдаст вам расписку о получении документов с указанием их полного перечня и датой получения. Добавим, что список документов является «закрытым», а значит, вышестоящие органы не вправе требовать от вас сбора дополнительных справок.
• итоги
По истечении 45 дней (а в некоторых случаях раньше) органы вынесут свое решение о согласовании перепланировки или отказе на основании представленных документов. Затем, спустя 3 дня после принятия данного решения, согласующими органами будет выслано свое решение по указанному адресу. Обратите внимание, что данный документ и будет являться основанием для дальнейшей перепланировки. Отказ может быть обжалован в суде.
Какие документы необходимо предоставить?
1. Оформленное по единому образцу заявление о перепланировке;
2. Проект перепланировки, подготовленный лицензированной организацией;
3. Правоустанавливающие документы на квартиру или жилое помещение (оригиналы или нотариально заверенные копии)
4. Техпаспорт помещения, в котором будет осуществляться перепланировка;
Дополнительно:
5. Если квартира занята вами по договору соцнайма, то потребуется согласие членов семьи в письменной форме.
6. Если ваша квартира расположена в доме, который относится к историческому жилому фонду, необходимо заключение органов охраны памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости планируемых изменений.
Когда перепланировка считается узаконенной?
Предположим, вы получили положительное решение относительно переустройства вашей квартиры и уже провели необходимые строительные работы. Теперь необходимо пригласить комиссию из того органа, где вы получали разрешение, которая оценит соответствие перепланировки проекту. После этого, комиссия подпишет приемочный акт, который будет направлен в администрацию вашего района.
Почему в перепланировке могут отказать?
Решение об отказе в перепланировке может быть мотивировано следующими факторами:
1. Отсутствуют какие-либо документы из списка;
2. Пакет документов отправлен для согласования в ненадлежащий орган;
3. Проект планируемых изменений не отвечает требованиям СНиП.
В любом случае, при отказе чиновники обязаны указать причину подобного решения, что заметно облегчает его дальнейшее обжалование в суде.
Какие преобразования не могут быть узаконены?
Разумеется, не все полеты фантазии подлежат реализации. Вот примеры популярных перепланировок, которые не подлежат узаканиванию: увеличение санузла или ванной за счет кухни или жилой комнаты; увеличение жилой комнаты или кухни за счет санузлов; случаи, когда затронуты несущие конструкции и нет подтверждения об усилении этих конструкций в соответствии с проектом, затрагивание системы вентиляции, например демонтаж/уменьшение сечения вентиляционного короба, вынос приборов отопления на балконы, лоджии. Проблематично узаконить присоединенную к жилой комнате лоджию или места общего пользования: балкон, коридор, приквартирный тамбур.
Чем грозит самовольная перепланировка?
Самовольная перепланировка – это административное правонарушение, за которое грозит штраф и предписание вернуть все в прежний вид.
Существует также возможность узаконивания уже сделанных переделок в судебном порядке. Для «амнистии» комиссия рассматривает перепланировку на предмет возможной угрозы жизни и здоровью собственникам жилья. Если перепланировка безопасна, а также не ущемляет интересы соседей и не создает угрозы их жизням, то такое переустройство признается законным. При этом все равно придется заплатить штраф и предоставить заключение лицензированной организации.
Если в узаконивании сделанных изменений было отказано в суде, то, собственник жилища обязан привести его в первоначальный вид, а при отказе, согласно ЖК, продано с торгов (с переходом обязательств на нового собственника). В случае же, если речь идет о проживающем по договору социального найма (в неприватизированной квартире), то невыполнение такого требования может угрожать расторжением договора (выселением).
Cколько стоит согласование проекта?
1) Получение техпаспорта в БТИ на квартиру до переделки – около 1500 руб (в зависимости от района).
2) Получение проекта в лицензированной организации (при стандартном проекте) – 3000 руб.
3) Получение техпаспорта в БТИ на квартиру после переделки – около 1500 руб.
Итого: 6000 рублей.
Сколько стоит узаконивание проекта в судебном порядке?
1) Получение техпаспорта в БТИ на квартиру с пометой неузаконенной переделки – около 1500 руб.
2) Госпошлина по судебным расходам – 200 руб.
3) Заключение о соответствии нормам СНиП от лицензированной организации -3000 руб.
4) Услуги по представительству в суде (если Вы не хотите это делать самостоятельно– порядка 15000 руб.)
Итого: от 4700 рублей до 15700 рублей и выше.
В зависимости от сложности случая, узаконивание может занять в среднем до 2-х месяцев, желание ускорить этот процесс, как правило, потребует дополнительных расходов.
