Призыв риэлторов приобретать землю сыграл злую шутку с инвесторами. В условиях спада строительной отрасли земельные участки стали низколиквидны: строителям новые площадки не нужны, а спрос со стороны индивидуальных застройщиков ограничен. В результате с 2008 года цена участков падает - единичные сделки могут совершаться с дисконтом до 50-70%.
Цена напополам
До недавнего времени вторичный рынок земли в Новосибирске был одним из самых динамичных сегментов. «В отдельные годы рост цен по ряду площадок достигал 100% годовых», - вспоминает гендиректор брокерской компании «БрокерКом» Александр Назаров. Однако в начале 2008 года на рынке появились первые признаки стагнации. «Темпы роста цен замедлились – за первое полугодие 2008 года цены предложения едва поднялись на 5%», - констатирует руководитель аналитического центра «Сибакадемстрой Недвижимость» Федор Голованов. Это ниже уровня инфляции - фактически уже тогда земля начала дешеветь, подчеркивает собеседник. А явное снижение цен, по его словам, началось с лета 2008 года: в результате по итогам второго полугодия снижение цен составило 15%. «В целом за 2008 год земля подешевела на 50%», - подсчитала директор аналитического агентства «RID Analytics» Елена Ермолаева.
Экономический кризис негативно отразился не только на рынке недвижимости, но и на земельном рынке Новосибирска. «На городском земельном рынке предложение участков увеличилось относительно докризисного уровня, то есть до осени 2008 года», - подсчитал аналитик ИК «ФИНАМ» Сергей Фильченков. По его данным, рост объема предложения - от 10 до 15%.
Девелоперы и «частники»
«Но сегодняшние объемы предложения - лишь малая часть того, что девелоперы готовы продать», - отмечает Ермолаева. По ее словам, продавцы, понимая, что на данный момент продать земельный участок можно лишь по крайне низкой цене, отказываются от выхода на рынок. Поэтому к концу 2008 года сделки на рынке земли стали большой редкостью. Наиболее сильно активность покупателей снизилась на сегменте земельных участков под комплексную жилую и коммерческую застройку. Но спрос, а также цены на участки под индивидуальное строительство сократились в меньшей степени, отмечает она. У собственника небольшого участка под индивидуальное строительство и инвестора - изначально разные подходы: в девелоперском бизнесе инвестор вынужден опускать цены в зависимости от состояния рынка. «Но если дело касается личного имущества, то собственник скорее откажется от продажи, чем отдаст кровное задешево», - объясняет Ермолаева.
«Если речь идет об участках под малоэтажное жилье под индивидуальную застройку, то сейчас наиболее популярно северо-восточное (в сторону села Мочище) и северо-западное (в сторону Колывани) направления, при этом главным фактором стала транспортная доступность», - рассказывает Голованов.
Стоимость по осени считают
«Объемы новосибирского рынка земли сократятся по итогам 2009 года минимум на 25-30%», - прогнозирует Фильченков. По его данным, в 2008 году объем рынка земли составил порядка 16-18 миллиардов рублей. Причиной стало уменьшение активности девелоперских компаний и заморозки большинства проектов на фоне дефицита финансовых ресурсов, указывает он.
«Лендлорды» придерживаются примерно одной тактики: сокращают издержки, увольняя людей и останавливая проекты, ищут партнеров-соинвесторов и пытаются продавать земли», - отмечает Ермолаева. На рынок поступают самые разные предложения – от площадок по «докризисным» ценам до дешевых. Поэтому в 2009 году нет единого тренда на средние цены предложения, поясняет она.
«Девелоперы и землевладельцы, остро нуждающиеся в финансовых средствах, уже выставили на продажу принадлежащие им земельные активы», - полагает Фильченков. Поэтому как минимум до лета либо конца 2010 года существенного роста предложения не произойдет, убежден аналитик. Остальные же потенциальные продавцы, не испытывающие острого дефицита ликвидности, занимают выжидательную позицию в преддверии роста (или как минимум восстановления на докризисных уровнях) цен на землю: «Они скорее готовы дождаться положительной динамики цен на землю, нежели реализовывать ее на сокращающемся рынке с существенным дисконтом». А стабильный рост рыночного спроса вполне возможен не ранее чем через 1,5-2 года, когда ситуация в экономике стабилизируется относительно текущего уровня, резюмирует собеседник.
«Сейчас есть возможность купить с дисконтом ликвидные земли в центральной и других рыночно привлекательных частях Новосибирска - инвесторы с интересом присматриваются к таким участкам. Возможно, относительного оживления рынка можно ждать в начале осени», - добавляет директор агентства недвижимости «Акрополь» Зафар Умаров.
Источник - Newsib.ru
